-1천100만 원으로 '도로' 산 뒤 토지주된 김 아무개 대표. 지금은 대곡 도시개발을 이끄는 실세 중의 실세로 불려

-불공정 토지 계약 논란, '주민이 약정 계약 해지하면 계약금 두 배 배상. W사가 계약 해지할 땐 약정금만 포기하면 끝’

-“G건설, 신용공여와 함께 공동주택사업 참여 결정” 주장. G건설이 작성한 참여 의향서 입수 결과 신용공여와 참여 결정 모두 과장 홍보된 홍보

-'대형건설사 L건설 참여한다'고 홍보했다가 L건설 항의에 순식간에 현수막 철거한 사연

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‘현대판 봉이 김선달’인가, ‘준비된 대박 사업가’인가…국세 체납자가 도시개발 사업 진두지휘?

인천의 대표적 오지로 불리는 서구 대곡동. 지금은 인천에서 가장 뜨거운 지역이다. 도시개발 사업이 추진되는 까닭이다.

지역 사정을 잘 아는 부동산업 관계자는 “2013년부터 추진돼왔던 대곡 개발이 최근 들어 민간에 의해 재추진되고 있다. 개발 예정지만 무려 137만5천250㎡(약 42만 평)에 달하고, 입주 예상 가구도 1만 세대에 이른다”며 “사업이 순조롭게 진행된다면 인천의 대표적 오지였던 대곡이 인천을 대표하는 첨단 미니 신도시로 확 바뀔 것”으로 기대했다.

대곡 도시개발이 가시화하면서 개발 예정지를 매입하려는 토지 용역 회사와 시행사들의 움직임이 바빠졌다. 위의 부동산업 관계자는 “개발업체 W사 김 아무개(57) 대표가 가장 먼저 대곡 도시개발사업에 뛰어들었다”며 “2018년 3월 인천 서구청에 ‘대곡 도시개발구역 지정’을 최초 제안한 것도 김 대표”라고 전했다.

-1천100만 원 주고 도로 사고서 토지주된 김 아무개 대표. 지금은 대곡 도시개발을 이끄는 실세 중의 실세로 불려-

W사 대표이사(법인 등기부등본상 대표이사는 아내)로 알려진 김 아무개 대표는 김포 지역에서 오랫동안 개발 사업을 했던 이다. 전원주택, 공장 용지 확보 및 개발을 주로 해온 것으로 알려졌다. 2014년 김포시 양촌에서 진행됐던 전원주택 분양사업 땐 토지 확보와 토목 작업을 맡았다가 곤란을 겪기도 했다.

2018년 3월 5일 인천 서구청에 제출된 ‘대곡 도시개발 지정’ 제안서엔 김 대표의 이름이 나와 있지 않다. 이 제안서를 제출한 민원인은 ‘대곡3-2구역 도시개발조합’이다.

김 대표를 잘 아는 지역 개발업자 A 씨는 “김 대표가 대곡과는 별 관련이 없었다. 내가 알기로 대곡에 땅 한 평도 없던 사람이다. 그런데 2018년 들어 갑자기 ‘가칭 대곡3-2구역 도시개발조합’을 만든 뒤 스스로를 ‘조합장’으로 소개하기 시작했다”며 “관계기관에 제출하는 모든 서류 역시 자기나 W사가 아닌 ‘대곡3-2구역 도시개발조합’ 명의로 냈다”고 알렸다.

도시개발법에 따르면 도시개발조합의 조합원은 해당 도시개발 구역 안의 토지 소유자여야 한다. 법에 따른다면 대곡에 땅 한 평도 없는 김 대표는 도시개발조합을 만들 수도, 조합을 대표하는 조합장이 될 수도 없다.

그런데도 김 대표가 자신을 조합장으로 소개할 수 있었던 건 그가 대곡 땅을 매입하며 토지주가 됐기 때문이다. 취재 결과 김 대표는 2018년 1월 31일 지목이 도로인 땅 70m2(약 21평)를 1천100만 원에 샀다.

김 대표는 이 도로를 사고서 가칭 조합을 만들고, 그 조합의 조합장이 됐다. 그리고 도로를 산 지 두 달 뒤 서구청에 ‘도시개발 지정’ 제안서를 냈다.

또 다른 지역 개발업자 B 씨는 “만약 김 대표에게 도로를 팔았던 분이 두 달 뒤 도시개발 지정 제안서가 제출되고, 본격적인 개발이 시작될 거란 얘길 들었어도 그 도로를 1천100만 원 받고 팔았을지 의문”이라며 “1천100만 원을 투자해 조합장으로 등극한 김 대표는 현재 ‘몇천억 원을 주무를 수 있는 대곡 도시개발의 실세 중의 실세’로 불리고 있다”고 귀띔했다.

-불공정 토지 계약 논란, '주민이 약정 계약 해지하면 계약금 두 배 배상. W사가 계약 해지할 땐 약정금만 포기하면 끝'-

‘조합장’으로 자신의 위상을 정립한 김 아무개 대표는 관계기관과 도시개발사업 협의를 진행하는 동시에 개발 예정지의 토지를 확보하는데 주력했다. 토지 확보는 김 대표의 아내가 대표이사인 W사를 통해 진행했다.

김 대표는 주로 토지 대금의 1%에 해당하는 소액의 약정금을 주고서 개발 예정지 토지를 확보했다.

취재진이 입수한 W사와 지역 주민 C 씨가 맺은 토지계약서에 따르면 W사는 C 씨의 땅을 8억4천만 원에 사기로 하면서 C 씨에게 약정금으로 570만 원을 줬다. 계약금 10%는 조합 설립인가 후 6개월 이내, 잔금은 환지 예정지 지정 후 6개월 이내 주기로 했다. 김 대표는 이런 식의 소액 약정금으로 막대한 규모의 토지를 확보하는데 성공했다.

건설업계 관계자는 “1천억 원 규모의 땅이 있다 치자. 약정금 1%로 땅을 확보한다면 단 10억 원으로 1천억 원 규모의 땅을 가질 수 있게 된다. 잔금 990억 원은 문제 될 게 없다. 그 돈은 어차피 대형 시공사가 책임지기 때문”이라며 “소액 약정금으로 확보한 토지 계약서만 대형 시공사에 팔아도 상상할 수 없는 수수료를 챙길 수 있다”고 주장했다.

주민들이 김 대표를 의문의 시선으로 바라보기 시작한 것도 이때부터로 알려졌다. “조합장 역할이 뭔가. 주민들 편에 서서 주민 이익을 극대화하는 거다. 도시개발을 왜 하나. 주민들을 위해 하는 거다. 그렇다면 당연히 조합장은 주민들이 정상적인 땅값을 받을 수 있도록 도와줘야만 한다. 그런데 김 대표는 자기를 조합장이라고 소개하면서 실제론 주민들을 상대로 싼값에 토지를 확보하려는 토지 용역 회사 대표같은 역할에 매진했다. 세상에 이런 모순이 또 어딨는지 묻고 싶다.” 주민 D 씨의 얘기다.

다른 시행사인 G사가 토지 확보에 나서면서 김 대표의 입지는 좁아져만 갔다. D 씨는 “G사가 본격적으로 토지 계약에 나서면서 판도가 바뀌었다. 특히나 G사와 계약한 몇몇 주민의 부동산 매매계약서를 보면서 앞서 김 대표와 계약했던 주민들이 큰 혼란에 빠졌다”고 회상했다.

“G사는 주민들에게 토지 대금의 10%를 계약금으로 지급했다. 반면 김 대표는 계약금이 아닌 토지대금의 1%가량을 약정금으로 줬다. 10억대의 같은 토지라도, 누구는 계약금으로 1억 원을 받고, 누구는 1천만 원을 받으면서 의문을 제기하는 주민이 하나둘 늘었다. 특히나 김 대표가 전체 토지매매액의 1%도 되지 않는 돈을 약정금으로 걸어놓고, 막대한 규모의 토지를 확보했다는 사실이 알려지면서 김 대표를 가리켜 ‘현대판 봉이 김선달’이라고 부르는 주민이 늘었다. 지금 식이라면 김 대표는 투자한 돈의 수백 배를 벌게 될 거다.” D 씨의 얘기다.

일부 주민과 김 대표 사이의 갈등은 소송전으로 이어졌다. 약정 계약에 불만을 품은 몇몇 주민이 W사에 계약 해지를 요구하자 W사가 민사소송장을 보낸 것이다. C 씨는 “지금까지 살면서 소송이란 걸 처음 경험해본다”며 “너무 억울해 극단적 선택까지 고려할 지경”이라고 하소연했다.

C 씨와 W사가 맺은 토지계약(약정)서엔 한 가지 흥미로운 문구가 있다. 계약서 제8조 [계약의 해지] 내용이다. 이 조항에 따르면 토지를 판 C 씨가 계약을 위반하면 W사에 계약서에 명시된 계약금의 배액(두 배)을 배상해야 한다. C 씨는 W사에 8억4천만 원을 받고서 토지를 팔기로 계약했다. 일단 약정금 570만 원을 받고, 계약금 10%에 해당하는 8천400만 원은 나중에 받기로 했다.

C 씨가 W사에 계약해지를 요구하자 W사는 C 씨가 계약을 위반했다며 소송 비용 부담과 함께 계약금 8천400만 원의 배액인 1억6천800만 원을 배상하라는 소송을 제기했다.

흥미로운 건 그다음이다. 정작 W사가 계약을 위반할 경우엔 C 씨에게 얼마를 배상해야 할까. 같은 계약서에 따르면 W사는 약정금 570만 원만 포기하면 된다. 법조계 관계자는 “내가 잘못하면 위약금만 날려도 되고, 상대가 잘못하면 계약금의 두 배를 내놓으라는 건 대단히 불공정한 계약”이라며 “주민들이 이 조항을 꼼꼼하게 읽어보고, 설명받았는지 의문”이라고 말했다.

-“대형건설사 G건설, 신용공여와 함께 공동주택사업 참여 결정” 홍보, 과연 어디까지 사실일까 -

적지 않은 주민이 제기하는 또 다른 의문은 ‘대곡 개발에 대형 건설사가 참여하는 게 맞느냐’는 것이다.

대곡 현지에서 만난 한 주민은 손가락으로 대형 현수막을 가리켰다. 그 현수막엔 ‘경축 D건설(주), G건설(주) 사업 참여’라는 글귀가 새겨져 있었다. 이 주민은 “W사에서 ‘G건설사 같은 대형 건설사가 신용공여와 함께 공동주택사업에 참여하기로 약속했으니 우릴 믿고 땅을 팔라’고 했다”며 “다른 곳이면 모를까 G건설사처럼 국내 최고 건설사가 참여를 약속했다면 확실히 개발이 진행되겠다 싶었다. 나 같은 생각으로 W사에 땅을 넘긴 주민이 한둘이 아니”라고 전했다.

많은 이가 시행사와 시공사를 혼동한다. 같은 회사로 아는 이가 많다. 하지만 명백하게 다르다. 시공사는 시행사로부터 발주를 받아 건설 공사만을 담당할 뿐이다. 토지 매매, 보상, 각종 인허가, 조합 설립, 분양 업무 등은 시행사 몫이다. 허위·과장광고로 손해를 볼 경우 시공사를 찾아가봐야 아무 소용이 없는 것도 그 역할을 담당하는 게 시행사이기 때문이다.

사정이 이런데도 개발업자들이 전면에 내세우는 건 인지도와 신뢰도가 높은 시공사다. 복수의 개발업자는 “도시개발엔 막대한 자금과 실제 개발 때까지 버틸 수 있는 체력이 필요하다. 그런 자금과 체력을 갖춘 곳은 대형 건설사밖에 없다”며 “주민들도 대형 건설사가 도시개발사업에 참여하기로 했다고 하면 일단 안심부터 하게 마련”이라고 말했다.

그렇다면 G건설사의 참여 확정은 어디까지 사실일까. 취재진은 2020년 12월 G건설 D건설에 보낸 ‘참여 의향서’를 입수했다. 이 참여 의향서에서 G건설은 ‘귀사가 추진하고 있는 대곡3-2구역 도시개발과 관련하여 시공 참여 의향이 있다’고 밝혔다.

정작 중요한 건 다음이었다. G건설은 사업 참여조건으로 1) 도시개발사업 및 공동주택사업 추진이 가능한 토지매입 2) 제반 인허가 완료 등을 들었다. 특히나 G건설은 ‘본 의향서는 발급일로부터 6개월간 유효하며, 당사가 내부 승인을 득하지 못하는 등의 사유로 시공 참여를 하지 않을 수 있다’며 ‘신용공여는 사업참여 조건 충족 하에 당사 내부 승인을 득해야 가능하다’고 명시했다.

무엇보다 ‘본 의향서는 출자 및 시공참여 여부 결정에 대하여 당사를 구속하지 않고, 구속력을 지닌 약정서 또는 계약서는 당사의 모든 필수적인 내부 승인을 받은 후, 본 의향서와 별개의 문서로 작성될 것’이라고 알렸다.

이 참여 의향서만 본다면 G건설은 김 아무개 대표가 이끄는 가칭 대곡3-2구역 도시개발조합의 주장과 달리 ‘신용공여와 함께 공동주택사업에 공동참여하는 것으로 결정한’ 바가 없다. 게다가 G건설은 5개월 전 다른 시행사에도 같은 참여 의향서를 보냈던 것으로 확인됐다.

건설업계 관계자는 “참여 의향은 참여 결정과 다르다. 그저 ‘당신이 모든 준비를 마치면 그때 가서 사업에 참여할 의향이 있다’는 정도의 의사 전달이라고 봐야 한다”며 “참여 의향서를 ‘사업 참여’라는 식으로 확정적으로 과장 표현하면 차후 문제가 생길 수 있다”고 지적했다.

취재진이 G건설에 문의한 결과 대곡 참여 의향서는 유효기간 6개월이 지난 상태였다. 참여 의향서에 적힌 내용 그대로 ‘참여 결정’이 아니라는 입장이었다.

- ‘L건설 사업 참여’ 현수막이 하루 만에 철거된 내막 -

하지만, 여전히 대곡 여기저기엔 ‘경축 G건설 사업 참여’라는 현수막이 붙어 있다. 이와 관련해 ‘가칭 대곡 3-2구역 도시개발조합장’이자 W사 대표이사로 자신을 소개한 김 아무개 대표는 “지금은 우리가 그런 얘기(G건설 참여 결정)를 하지 않고 있다. 현수막도 없다”며 “여기저기 붙어진 게 있다면 워낙 (대곡이) 넓다 보니까 철거가 안 된 게 있을지 모른다”고 해명했다.

추가 취재 중 김 대표 측에서 G건설 이전 ‘대형건설사인 L건설이 사업 참여를 결정했다’는 내용의 현수막을 붙였던 것으로 확인됐다.

2월 3일 가칭 대곡3구역 도시개발조합 명의로 배포된 안내문에서도 ‘사업자로 참여 중인 3-1구역의 S건설+L건설’이란 내용이 적혀 있었다. 하지만, L건설과 관련한 현수막은 하루만에 철거됐다는 후문이다. L건설이 “우리가 언제 사업 참여를 결정했느냐”고 항의했기 때문으로 알려졌다.

김 대표는 “(G건설이) 참여하지 않겠다고 하면 당연히 L건설처럼 하루도 안 돼 가지고”라는 말로 L건설로부터 항의를 받아 현수막을 하루만에 뗀 사실이 있음을 인정했다.

김 대표는 ‘유력 정치인이 대곡 도시개발을 둘러싸고 김 대표의 뒤를 봐주고 있다’는 소문과 관련해선 “내가 4년 동안 수십억 원을 썼다. 토지주들과도 얘기가 잘 진행되고 있었다. 그런 상황에서 대형 건설사 H건설을 등에 업고 G시행사가 갑자기 들어오면서 갈등이 생겼다. (유력 정치인이 보기엔) 현 정부가 지향하는 공정과 정의에 H건설의 태도가 부합하지 않는다고 판단하신 것 같다”며 “어느 사업장을 가도 누군가 사업을 진행하고 있을 땐 상도의상 절대로 끼어들지 않는다”고 주장했다.

이에 대해 한 지역 주민은 “유력 정치인이 지자체를 상대로 도시개발과 관련해 여러 건의를 하고, 감시를 하는 건 당연하지만, 민간 개발업자들끼리의 경쟁에 뛰어들어 자기가 심판 역할을 하는 게 무슨 공정과 정의냐”며 “앞에선 주민들을 위해 헌신하는 조합장 행세를 하고, 뒤에선 주민들의 땅을 매입하는 개발업자 역할을 하는 김 대표에게 ‘과연 그건 상도의상 문제가 없는 것’인지 묻고 싶다”고 일갈했다.

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박동희, 이근승 기자 dhp1225@mbcplus.com